La Giunta Capitolina lancia la svendita di fine stagione ai romani: grande opportunità, fino ad esaurimento scorte, parchi pubblici da ristrutturare contro case di edilizia economico e popolare.
Aree verdi abbandonate al posto di case popolari.
L’Amministrazione Capitolina con la Delibera di Giunta Capitolina n. 86 del 19/05/2020, ha espresso l’intenzione di procedere alla ripianificazione dei Piani di Zona del II PEEP ancora non attuati, anche attraverso la eventuale retrocessione delle aree di P.d.Z..
Dalle premesse della delibera si rileva che “l’amministrazione potrà eventualmente determinarsi in sede di ripianificazione, anche rilocalizzando le assegnazioni (NB quelle per imprese e cooperative di cui ai bandi regionali) già compiute in comparti non attuati nei Piani di Zona del II PEEP da completare per i Piani di seguito elencati, ove non è mai stata avviata alcuna attività realizzativa”.
Nel dispositivo si delibera: “di conferire mandato ai competenti Uffici di Roma Capitale e primariamente al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, di procedere alle attività tecnico amministrative per la predisposizione degli atti da sottoporre all’approvazione dell’Organo competente in relazione alla:
• revisione complessiva della manovra di completamento e densificazione di cui alle Deliberazioni di Consiglio Comunale n. 13, 14 [Delibera annullata dalla sentenza TAR n.d.r.] e 15 /2011 in un’ottica di contenimento del consumo di suolo e di rispetto delle finalità dell’istituto dell’edilizia economica e popolare;
• ripianificazione delle aree oggetto della manovra di completamento e densificazione del secondo PEEP anche in base alla contiguità con tessuti insediativi esistenti che siano anch’essi, magari, da riqualificare/rigenerare.”
Tuttavia, per i 29 piani di zona ivi indicati, la stessa delibera prevede alla pag.11 di traslare le assegnazioni già compiute dei programmi di edilizia residenziale pubblica, avvenute con la D.G.C. n. 266/2013, svuotando così il Piano delle sue previsioni insediative. In questo modo spianando la strada alla successiva ripianificazione con destinazioni plausibilmente private per le quali, evidentemente, si rende necessario il rientro nella piena proprietà dell’area. 
In primo luogo, come indicato dalla D.G.C. n. 86/2020, l’Amministrazione intende procedere ad una revisione complessiva della manovra di completamento e densificazione di cui alle Deliberazioni di Consiglio Comunale n. 13, 14 e 15 /2011, questo come parte di una programmazione estesa all’intera città.
Preliminare a questa fase programmatoria si colloca il riesame del fabbisogno abitativo, atto imprescindibile, che comporta, con buona probabilità, una procedura di affidamento dello studio all’esterno con i tempi relativi al bando pubblico e all’espletamento dell’incarico. I risultati dello studio andranno poi tradotti nella manovra complessiva con le inevitabili difficoltà tecniche di adeguamento degli obiettivi generali ai casi particolari. Una volta elaborata la manovra complessiva questa andrà approvata attraverso una delibera, con buona probabilità di Assemblea Capitolina trattandosi di programma generale, con tempi decisionali non prevedibili.
La Delibera della Giunta Capitolina n. 86/2020 ha espresso l’indirizzo politico di “ripianificare” l’area attribuendo a questa nuove e diverse destinazioni urbanistiche.
Tale attività di ripianificazione non deve essere realizzata in modo puntuale per ogni singolo Piano di Zona ma, come ben descritto nella Relazione Illustrativa della D.G.C. n. 86/2020 (pag.81) attraverso una manovra “unitaria, globale e inscindibile poiché tarata e diffusa sull’intero scenario territoriale”, di contro l’Amministrazione sta procedendo, al contrario, in totale difformità con specifici atti puntuali di varianti urbanistiche.
Tale processo diffuso sull’intero territorio comunale sempre secondo la stessa Relazione richiede “un riesame di merito in ordine alle decisioni già assunte,…, circa lo studio del fabbisogno abitativo” ovvero l’aggiornamento del fabbisogno abitativo all’attualità poiché quello del CRESME, allegato alla DCC n.23/2010, era stato elaborato su dati 2009 proiettati al 2019. Solo dopo aver espletato tali attività, estese all’intero territorio comunale, si potrà procedere alla ripianificazione “in base alla contiguità con i tessuti insediativi esistenti che siano anch’essi da, magari, da riqualificare/rigenerare.” 
In conclusione l’iter previsto nella D.G.C. n. 86/2020 fa espresso riferimento ad una manovra “unitaria, globale e inscindibile poiché tarata e diffusa sull’intero scenario territoriale”, pertanto deve essere predisposto un piano di assetto unitario che disciplini complessivamente la ripianificazione di tutti i Piani di Zona, dimostrando la sostenibilità di tutte le nuove eventuali destinazioni urbanistiche, sia in termini di disponibilità economica per gli espropri che per la realizzazione delle opere pubbliche che scaturiscono dalle nuove destinazioni urbanistiche. In ogni caso va salvaguardata la dotazione di aree da destinare all’edilizia sociale, coerentemente con il calcolo da aggiornare del fabbisogno abitativo (come fece il CRESME per la DCC 23/2010), in questo caso per le aree destinate a questa funzione o per qualunque altra finalità di interesse pubblico o generale, si potrebbe ipotizzare la destinazione come “Ambiti di riserva a trasformabilità vincolata” art. 67 NTA del PRG, infatti alcune delle aree dei Piani di Zona in fase di adozione del PRG avevano questa destinazione. Inoltre in questo modo si potrebbe risolvere il problema dell’esproprio in quanto alla proprietà viene attribuita un’edificabilità complessiva pari a 0,06 mq/mq, all’approvazione dello strumento attuativo collegato al programma urbanistico promosso sul singolo Ambito di Riserva a Trasformabilità Vincolata. Con questa modalità l’Amministrazione otterrebbe due vantaggi: la possibilità di dotarsi di un patrimonio di aree, acquisito con una ridotta cessione compensativa (l’indice dello 0,06 mq/mq è appena il 20% della capacità edificatoria dell’Ambito di Riserva) e non da espropriare a valore venale; la possibilità di avviare un programma di edilizia sociale su aree pubbliche (non gravate da importanti costi di esproprio) da mettere sul mercato a canoni realmente calmierati per le fasce di reddito più fragili.
Rimane ferma la preoccupazione per la superficialità con la quale la Giunta Capitolina sta affrontando questa delicata manovra urbanistica, esponendo l’Amministrazione al rischio di ricorsi sia in sede civile che amministrativa con conseguenze di annullamento degli atti e risarcimento economico con conseguente danno erariale. Questa operazione divulgata come manovra per ridurre il consumo di suolo per destinare le aree dei Piani di Zona a parchi o servizi pubblici è di fatto una mera operazione di propaganda elettorale. Di fronte a tutto questo la Giunta Capitolina ha “dimenticato” di determinare con quali finanziamenti e di che importo intende espropriare le aree, risarcire gli inevitabili contenziosi e non ultimo realizzare le opere pubbliche ipotizzate, per non ritrovarci di nuovo con aree espropriate e conseguentemente abbandonate all’incuria. Nel frattempo l’Assemblea Capitolina ha adottato la prima delibera di "Adozione della variante urbanistica al PRG vigente, ai sensi della legge urbanistica n.1150/1942, relativamente all'Ambito a Pianificazione Particolareggiata e Definita" A.P.P.D. disciplinato dall'art. 62 della NTA del PRG vigente riguardante il Piano di Zona A8 Casilino". (Del. G.C. n. 45 del 07 maggio 2021)” che prevede il cambio di destinazione dell’area da A.P.P.D. a “Verde e Servizi Pubblici di livello locale”, si tratta di un area di 8.300 mq interclusa da altre costruzioni. L’ambito del PdZ A8 Casilino è localizzato a ridosso di via Prenestina. Il margine ad ovest confina con un’area verde compresa nel Parco Casilino che verrà realizzato in attuazione delle previsioni del PP del Comprensorio ex SDO Casilino. L’area si trova in piena città consolidata e risulta priva di vincoli. Come afferma l’Assessore Montuori in sede di Commissione Urbanistica del 12 maggio scorso, al fine di preservare la continuità delle reti ecologiche si vorrebbero aggiungere gli 8.300 metriquadri, del PdZ A8 Casilino ai 941.600 del Parco Casilino ancora da espropriare e realizzare, forse se ci sono i fondi.
Sono veramente necessari questi altri 8.300 metriquadri di verde pubblico ?
Secondo il Prg la dotazione di verde già prevista nel Municipio è di 10,3 mq/Abitante superiore pertanto alla dotazione di standard minimo richiesto. Inoltre il Piano di Zona “Casilino” è stato estratto da un comparto residenziale del Piano Particolareggiato del Comprensorio Casilino che porta una dote di 941.600 mq di verde e servizi pubblici pari al 50% della dotazione dell’intero Municipio. Quindi da dove nasce l’esigenza di questo incremento dello 0,1% della quantità di verde pubblico ?
Ma quello che occorre sottolineare come per le aree che virano verso il Verde pubblico ci siano aree che dal Verde Pubblico virano verso l’edificabilità. Infatti il Comparto V4 destinato a Parco pubblico nell’ambito del Piano di Assetto della Stazione Tiburtina esteso per 78.552 mq è destinato a trasformarsi in “ambito di densificazione” coerentemente con il principio di edificare in prossimità delle linee su ferro. Peccato, non si comprende come lo stesso principio non valga per il PdZ Casilino.
Facciamo rilevare la macroscopica incoerenza dell’azione politica: si elimina edificabilità e opportunità all’edilizia residenziale pubblica a scapito di interventi con valenza privatistica. Occorre ricordare, inoltre, che queste aree sono rimaste vincolate all’esproprio e alla destinazione pubblica dal 2006, fu la Giunta Veltroni (di cui erano parte attiva con ruoli tecnici l’attuale assessore Montuori e il suo capo staff arch. Gabriella Raggi) che approvò la manovra urbanistica di localizzazione dei nuovi Piani di Zona (DCC 65/2006 di localizzazione dei piani, i quali furono singolarmente adottati e approvati nel 2007), fu una scelta scellerata con alcune di queste aree lontane dalla rete dei trasporti pubblici e a volte senza viabilità di collegamento. Nel 2008 la Giunta Alemanno eredita questa manovra urbanistica con tutte le cooperative e imprese vincitrici del bando regionale per l’edilizia agevolata da assegnare nei predetti Piani di Zona, con l’enorme problema che nel bilancio comunale non erano stati allocati (dalla Giunta Veltroni) i fondi per gli espropri, pertanto la Giunta Alemanno, suo malgrado, per poter acquisire le aree dei Piani è ricorsa alla procedura della densificazione per offrire ai proprietari cubatura a fronte della cessione delle aree, per evitare che decadessero i finanziamenti regionali alle cooperative ed imprese e quindi l’intera manovra dell’edilizia residenziale pubblica. Nel 2013 la Giunta Marino mette in atto una lenta ma incisiva azione di disturbo alla manovra di densificazione, comunicando, da una parte, ai proprietari l’intendimento di dare seguito alla manovra urbanistica nel momento in cui fosse stato approvato il nuovo testo di convenzione urbanistica (avvenuto nel 2014), dall’altra nel frattempo faceva votare in Assemblea Capitolina delle mozioni per ridimensionare i piani stessi. Questa breve ricostruzione storica per ricordare all’assessore Montuori che il promotore della manovra urbanistica di localizzazione dei Piani di Zona (completamento del II PEEP- Piani di Edilizia Economica e Popolare) non è stata di certo la giunta Alemanno. Come già menzionato queste aree sono rimaste vincolate all’uso pubblico dal 2006 e quindi precluse ad ogni tipo di trasformazione ad ogni singolo proprietario, oggi dopo 15 anni la Giunta Capitolina in modo superficiale e propagandistico decide di annullare tutto e comunicare ai proprietari delle aree dei Piani di Zona “abbiamo scherzato” azzeriamo tutto e ricominciamo di nuovo a giocare con i colori del PRG, non crediamo che i vari proprietari dopo anni di attesa, si tratta di proprietari ai quali è stato imposto un vincolo pubblico su una proprietà privata con la promessa che sarebbero stati ristorati con l’esproprio (oltre tutto hanno dovuto pagare l’IMU sulle aree in quanto terreni edificabili), l’ingente danno economico rimangano inermi e non difenderanno i propri diritti davanti all’autorità giudiziaria. Questa è l’eredità che vorranno lasciare alla prossima amministrazione, ma cara Sindaca, cari Assessori, cari consiglieri capitolini di maggioranza la Corte dei Conti non dimentica e prima poi bussa alla porta.
Ing. Errico Stravato
